FAQ – Prêt immobilier et questionnaire de santé : ce qu’il faut savoir
L’assurance emprunteur est une garantie exigée par la majorité des établissements prêteurs dans le cadre d’un crédit immobilier. Elle couvre le remboursement total ou partiel du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail de l’emprunteur. Cette couverture permet à la banque d’être remboursée et protège l’emprunteur et sa famille contre un défaut de paiement lié à un aléa de santé. Le coût de l’assurance peut représenter une part importante du crédit, et varie selon l’âge, le montant emprunté, la durée du prêt, et surtout l’état de santé du souscripteur.
Le questionnaire de santé dans le cadre d’un prêt immobilier peut être un facteur de renchérissement important du coût de l’assurance emprunteur. Depuis 2022, la loi Lemoine a fait évoluer les règles pour faciliter l’accès au crédit. Voici les réponses aux principales questions que se posent les emprunteurs.
Qu’est-ce que le questionnaire de santé dans un prêt immobilier ?
Lorsqu’un emprunteur souhaite souscrire une assurance de prêt, l’établissement ou l’assureur demande généralement de remplir un questionnaire de santé. Ce formulaire permet d’évaluer le risque médical du candidat à l’emprunt. Il peut donner lieu à une surprime, une exclusion de garantie, voire un refus d’assurance dans certains cas.
Est-il toujours obligatoire de remplir un questionnaire de santé ?
Non. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en juin 2022, le questionnaire de santé n’est plus obligatoire dans certains cas précis. Il a été supprimé pour :
Les prêts immobiliers dont le montant assuré est inférieur ou égal à 200 000 € par emprunteur.
À condition que l’échéance de remboursement intervienne avant les 60 ans de l’emprunteur.
Si ces deux conditions sont remplies, aucune information médicale ne peut être exigée par l’assureur.
Quelles sont les conséquences du questionnaire de santé sur le coût du crédit ?
Remplir un questionnaire de santé peut entraîner une majoration importante de la prime d’assurance, surtout si l’emprunteur présente des antécédents médicaux (maladies chroniques, traitement en cours, antécédents familiaux, etc.).
Dans certains cas, les surprimes peuvent doubler, voire tripler le coût initial de l’assurance. Cela impacte directement le taux annuel effectif global (TAEG) du prêt.
Exemple 1 :
Prêt de 230 000 € sur 20 ans.
Assurance emprunteur standard (sans risque de santé particulier) : environ 25 € / mois soit 6 000 € sur la durée du crédit.
Avec antécédents médicaux (hypertension, diabète, etc.) : surprime de 150 % → 62,50 € / mois → 15 000 € sur 20 ans.
Coût supplémentaire de 9 000 € uniquement lié à l’état de santé.
Exemple 2 :
Emprunt de 180 000 € sur 20 ans (assuré à 100 %).
Pas de questionnaire de santé (loi Lemoine applicable) → assurance à 0,15 % → 22,50 € / mois.
Total assurance : 5 400 € sur la durée.
Dans les deux cas, l’écart est significatif et peut affecter la faisabilité du projet.
Quels sont les avantages de la loi Lemoine pour les emprunteurs ?
La loi Lemoine a instauré plusieurs avancées majeures :
Suppression du questionnaire de santé pour les petits prêts (voir ci-dessus) ;
Droit à l’oubli réduit à 5 ans pour les anciens malades (notamment cancers et hépatite C) ;
Résiliation infra-annuelle possible à tout moment : les emprunteurs peuvent changer d’assurance à tout moment pour une offre équivalente, sans attendre l’échéance annuelle.
Est-il judicieux d’adapter le montant de son emprunt pour éviter le questionnaire ?
Oui. Lorsque cela est possible, réduire le montant emprunté à 200 000 € ou moins par tête permet d’éviter le questionnaire médical. Cela suppose, dans certains cas, d’augmenter l’apport personnel ou d’acheter un bien légèrement en dessous du budget initial.
À noter : le plafond de 200 000 € prévu par la loi Lemoine s’applique par emprunteur. Cela signifie qu’un couple peut emprunter jusqu’à 400 000 € à deux, sans avoir à remplir de questionnaire médical, à condition que chaque emprunteur soit assuré pour un montant inférieur ou égal à 200 000 €.
Par exemple, pour un prêt de 400 000 €, si la répartition du prêt est de 70 % emprunté par le premier emprunteur (soit 280 000 €) et 30 % par le second emprunteur (soit 120 000 €), seul ce dernier sera en dessous du seuil des 200 000 € par tête. Le questionnaire de santé ne sera donc exigé que pour l’emprunteur ayant un montant supérieur au seuil autorisé. Il est donc conseillé, lorsque cela est possible, de répartir le montant de l’emprunt de manière à ce qu’aucun des emprunteurs ne dépasse les 200 000 €, afin de bénéficier pleinement des avantages de la loi Lemoine.
À retenir :
Le plafond de 200 000 € s’applique par emprunteur.
Un couple peut donc emprunter jusqu’à 400 000 € sans questionnaire de santé, si chacun reste sous le seuil des 200 000 €.
Une répartition déséquilibrée (ex. : 70/30) peut entraîner l’obligation de remplir un questionnaire pour l’un des deux emprunteurs.
Bien anticiper la stratégie de répartition du prêt permet d’optimiser les avantages offerts par la loi Lemoine et de limiter les coûts liés à l’assurance emprunteur. Dans des zones comme le Pays de Gex ou le bassin genevois haut-savoyard, où les prix de l’immobilier sont élevés en raison de la pression frontalière, l’optimisation du financement est une nécessité. Réduire le montant de son prêt à 200 000 € par tête, lorsque l’on achète en couple par exemple, permet non seulement de gagner en sérénité sur le plan médical, mais aussi d’alléger considérablement le coût de l’opération.
Dans les territoires à forte tension immobilière, toute économie sur l’assurance emprunteur est un levier précieux pour conserver son pouvoir d’achat.
Que faire si l’on doit emprunter au-delà de 200 000 € ?
Dans ce cas, le questionnaire reste applicable. Il est conseillé de :
Comparer les offres d’assurance emprunteur (assurance groupe vs délégation).
Vérifier les garanties et exclusions proposées.
Consulter un courtier ou son conseiller bancaire pour ajuster le montage le plus favorable.
Cas particuliers : emprunteurs avec antécédents médicaux
Et si je suis diabétique, séropositif ou atteint d’une maladie chronique ?
Certaines pathologies comme le diabète, le VIH, ou des maladies chroniques stabilisées peuvent entraîner des surprimes ou des exclusions de garanties si elles sont mentionnées dans le questionnaire de santé. Toutefois :
Des contrats d’assurance spécialisés existent pour ces profils.
La convention AERAS peut permettre, sous conditions, de bénéficier d’une couverture sans surprime excessive.
Le droit à l’oubli ne s’applique pas encore au VIH ou au diabète, mais les discussions sont en cours pour étendre le dispositif à davantage de maladies.
Il est fortement conseillé de comparer plusieurs offres d’assurance et de faire appel à un courtier si vous présentez un tel profil médical. Certaines compagnies pratiquent une politique d’acceptation plus souple ou segmentée en fonction du type de maladie, de son évolution, ou du suivi médical.
Puis-je être refusé à l’assurance emprunteur à cause de mon état de santé ?
Oui, dans certains cas, une assurance peut refuser de vous couvrir si votre profil est jugé à trop haut risque médical. Toutefois, vous pouvez :
Comparer plusieurs assureurs (grâce à la délégation d’assurance),
Vous tourner vers des contrats spécialisés pour les emprunteurs présentant un risque aggravé,
Faire appel à la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), qui facilite l’accès à l’assurance pour les personnes ayant ou ayant eu un problème de santé sérieux.
Qu’est-ce que la convention AERAS et comment fonctionne-t-elle ?
La convention AERAS permet aux personnes présentant un risque aggravé de santé d’accéder plus facilement à un crédit immobilier :
Elle impose aux assureurs un processus d’examen spécifique du dossier.
Elle fixe des délais et conditions de traitement transparents.
Elle inclut un droit à l’oubli pour certains anciens malades (notamment cancer ou hépatite C après 5 ans de rémission sans rechute).
Le prêt doit respecter certains plafonds (320 000 € maximum hors prêt relais) et l’assurance est plafonnée à 70 ans à la fin du contrat.
Que faire si je suis en cours de traitement ou suivi médical au moment de ma demande de prêt ?
Il est essentiel d’anticiper :
Faites établir un dossier médical à jour par votre médecin traitant.
Consultez un courtier spécialisé en assurance emprunteur pour trouver un contrat adapté.
Renseignez-vous sur les garanties proposées et les éventuelles exclusions de garanties liées à votre pathologie.
Puis-je mentir dans le questionnaire de santé pour éviter une surprime ?
Non. Mentir ou omettre volontairement une information dans un questionnaire médical constitue une fausse déclaration intentionnelle, qui peut avoir de graves conséquences :
Nullité du contrat d’assurance,
Refus d’indemnisation en cas de sinistre,
Poursuites éventuelles.
Il est impératif d’être totalement transparent pour éviter tout risque juridique.
Exemples jurisprudentiels : ce que disent les tribunaux
Cas défavorable à l’emprunteur : dans un arrêt de la Cour de cassation du 14 octobre 2021 (n°20-13.920), la justice a confirmé l’annulation d’un contrat d’assurance emprunteur pour fausse déclaration intentionnelle. L’emprunteur décédé avait omis de signaler un traitement pour une pathologie cardiaque dans le questionnaire médical. L’assurance a donc été libérée de ses obligations, entraînant pour les héritiers le remboursement intégral du capital restant dû auprès de la banque. Cet arrêt rappelle la rigueur des juges face à l’omission volontaire d’informations médicales.
Cas favorable à l’emprunteur : dans une décision rendue par le Tribunal judiciaire de Paris en juin 2020, une compagnie d’assurance avait tenté de faire annuler un contrat au motif que l’assuré n’avait pas mentionné une pathologie bénigne. Or, le juge a retenu que le questionnaire était imprécis et ne permettait pas à l’assuré de répondre de manière suffisamment éclairée. En l’absence d’intention frauduleuse, la demande de l’assureur a été rejetée. Le contrat a été maintenu, et l’établissement bancaire a été indemnisé dans le cadre d’un sinistre invalidité.
Chaque situation est examinée au cas par cas par les tribunaux, et la clarté du questionnaire, comme la bonne foi de l’emprunteur, sont des éléments déterminants.
En résumé
Grâce à la loi Lemoine, de nombreux emprunteurs peuvent désormais éviter le questionnaire médical et accéder plus facilement à la propriété, en toute confidentialité. Lorsque cela est envisageable, limiter le montant de l’emprunt à 200 000 € par tête est un excellent levier d’optimisation.
Cette stratégie permet de réduire le coût total du crédit tout en simplifiant les démarches. En tant que négociateur immobilier, je vous accompagne pour trouver un bien adapté à votre budget, à votre profil et aux nouvelles règles du crédit immobilier.