Marché immobilier : pourquoi les appartements T3 et T4 s'arrachent dans le Pays de Gex ?
En ce début d'année 2025, le marché immobilier du Pays de Gex continue d'attirer de nombreux acquéreurs, notamment parmi les travailleurs frontaliers. Parmi les biens les plus recherchés, les appartements T3 et T4 occupent une place de choix. Une tendance qui se traduit par des prix soutenus, voire en augmentation dans certaines communes. Analyse des chiffres et des raisons d'un succès qui ne se dément pas.
Des prix au mètre carré toujours soutenus
D'après les dernières données sur les ventes réalisées au cours des douze derniers mois, les prix des appartements T3 et T4 dans le Pays de Gex varient significativement d'une commune à l'autre, avec une disparité marquée entre le haut de gamme et les secteurs plus abordables :
Divonne-les-Bains : 5 261 €/m² ;
Prévessin-Moëns : 4 432 €/m² ;
Ferney-Voltaire : 4 367 €/m² ;
Thoiry : 4 269 €/m² ;
Cessy : 4 087 €/m² ;
Gex : 4 079 €/m².
Si Divonne-les-Bains conserve son statut de commune la plus chère du secteur avec un prix moyen de 5 261 €/m², les autres communes frontalières comme Prévessin-Moëns et Ferney-Voltaire affichent des valeurs comprises entre 4 300 et 4 400 €/m². Des communes comme Thoiry, Cessy et Gex offrent quant à elles des prix plus accessibles, avoisinant 4 000 €/m².
Une demande toujours plus forte, mais un marché exigeant
Cette forte demande pour les T3 et T4 s'explique par plusieurs facteurs. Tout d'abord, ces biens correspondent parfaitement aux attentes des familles et des jeunes actifs cherchant un espace de vie confortable à proximité de Genève.
Ces logements permettent de bénéficier d'un espace suffisant tout en restant dans un budget raisonnable par rapport aux maisons individuelles, dont les prix ont fortement augmenté ces dernières années.
Ensuite, la proximité avec Genève joue un rôle majeur. Les frontaliers représentent une part importante de la clientèle du marché immobilier local et sont prêts à payer le prix fort pour résider en France tout en bénéficiant des salaires suisses. Cependant, ils ne sont pas prêts à acheter à n'importe quel prix, et les biens surestimés restent souvent invendus, comme en témoigne l'augmentation de 7,6 % des délais de vente à Divonne-les-Bains, contre une baisse de 21,3 % à Thoiry.
Transformer un T2 en T3 : une stratégie gagnante sous conditions
Pour les propriétaires de grands appartements T2, notamment ceux de 50 à 60 m² situés dans des résidences un peu plus anciennes, envisager une transformation en T3 avant la mise en vente peut s'avérer judicieux. En effet, les appartements T3 sont plus recherchés que les grands T2, et cette modification peut permettre d'optimiser la valorisation du bien.
Toutefois, cette transformation doit être réalisée avec discernement. Dans les résidences plus récentes, les T2 sont souvent plus petits, compris entre 42 et 46 m², et une transformation en T3 risquerait de compromettre le confort et la fonctionnalité du logement. Dans ce cas, il est même déconseillé d'effectuer de tels travaux.
Les négociateurs immobiliers connaissent parfaitement les attentes des acheteurs et les critères qui peuvent freiner une vente. Avant d'engager des travaux de transformation, se faire accompagner par un professionnel est primordial. Celui-ci pourra conseiller sur la faisabilité du projet et s'assurer que la modification du bien réponde aux exigences du marché, sans risquer de dévaloriser l'espace.
Conclusion : vendre rapidement et au meilleur prix
Si la tendance actuelle se maintient, les mois à venir devraient continuer à favoriser les vendeurs d'appartements T3 et T4 dans le Pays de Gex. La demande soutenue et la rareté de l'offre offrent des opportunités intéressantes, à condition de ne pas surestimer son bien.
Il est donc recommandé aux propriétaires de se faire accompagner par un professionnel pour définir le juste prix et optimiser leurs chances de vendre dans les meilleures conditions. Un prix adapté permet de vendre rapidement et au meilleur prix, sans risquer une dépréciation sur le marché. Par ailleurs, dans certains cas, une transformation stratégique du bien, comme le passage d'un T2 à un T3, peut permettre d'augmenter significativement l'intérêt des acheteurs et d'améliorer la valeur de vente.