Immobilier : pourquoi la croissance démographique dans le bassin genevois dope l’attractivité du marché côté français
Selon une récente étude relayée par Le Messager (mars 2025), le bassin genevois s’apprête à accueillir jusqu’à 200 000 ménages supplémentaires d’ici 2050, soit une croissance démographique majeure qui concerne aussi bien la Haute-Savoie que le Pays de Gex dans l’Ain. Cette projection concerne l’ensemble du périmètre du Grand Genève, qui devra absorber cette croissance par une politique volontariste en matière de logement.
Une pression démographique inédite côté français
Sur la seule frange française du Grand Genève, la croissance démographique anticipée est sans précédent. Dans le Pays de Gex, la population augmente déjà de 2 à 2,5 % par an depuis plusieurs années. Dans l’agglomération d’Annemasse, la hausse est également marquée, à hauteur de 1,4 % par an.
Cette tendance se traduit mécaniquement par une demande accrue en logements : appartements familiaux, maisons individuelles, résidences neuves, logements locatifs. Or, l’offre peine à suivre, tant en raison des contraintes foncières que des délais de construction.
Évolution des prix : 10 ans de croissance continue
Entre 2013 et 2023, le marché immobilier a connu une nette revalorisation dans les zones frontalières :
Dans le Pays de Gex, les prix ont progressé de près de 35 % en moyenne sur 10 ans.
En Haute-Savoie, les secteurs de Saint-Julien-en-Genevois, Archamps et Annemasse ont enregistré des hausses similaires, soutenues par l’arrivée continue de nouveaux habitants.
Aujourd’hui, les prix médians observés sont les suivants :
Appartements anciens : 4 260 €/m² dans le Pays de Gex, 4 600 €/m² à Annemasse.
Appartements neufs : 5 570 €/m² dans le Pays de Gex, parfois plus de 6 000 €/m² dans certaines communes haut-savoyardes proches de Genève.
Maisons individuelles : 593 000 € en moyenne dans le Pays de Gex ; jusqu’à 650 000 € dans le Genevois haut-savoyard.
Une projection de valorisation à 5, 10 et 15 ans
Si l’on se base sur les dynamiques actuelles (hausse de la population, attractivité transfrontalière, rareté du foncier), les scénarios de projection suivants peuvent être envisagés :
À 5 ans : hausse modérée mais continue des prix, entre +10 % et +15 % selon les communes, avec une demande toujours portée par les frontaliers.
À 10 ans : si les infrastructures suivent (mobilité, écoles, logements), la croissance pourrait atteindre +25 % à +30 %.
À 15 ans : la rareté des biens combinée à la croissance démographique pourrait entraîner une hausse cumulée allant jusqu’à +45 % à +50 % par rapport aux niveaux de 2025.
Un investissement sûr dans une région en pleine transformation
Pour les acquéreurs, ces projections offrent une visibilité rassurante sur la valorisation future de leur patrimoine immobilier. Acheter aujourd’hui dans le bassin genevois français, c’est investir dans un secteur :
économiquement stable,
géographiquement stratégique,
structurellement porteur à moyen et long terme.
Que ce soit dans le Pays de Gex (Saint-Genis-Pouilly, Prévessin-Moëns, Ferney-Voltaire…) ou dans le Genevois haut-savoyard (Saint-Julien, Annemasse, Archamps, Reignier-Esery…), les opportunités d’achat sont nombreuses. Et elles seront d’autant plus rares demain.
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